Intermediação de Crédito

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O crédito à habitação é um empréstimo da instituição de crédito ao cliente, por um período de tempo previamente estabelecido, utilizado para a aquisição ou construção de habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento.

Inclui também os contratos de crédito destinados à aquisição ou manutenção de direitos de propriedade sobre terrenos ou edifícios já existentes ou projetados e o crédito para pagamento do sinal devido no âmbito da futura aquisição de imóvel para habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento.

Em regra, o crédito à habitação é garantido por hipoteca da habitação.

O montante do contrato de crédito não deve exceder uma determinada percentagem do valor do imóvel sobre o qual recai a hipoteca do empréstimo. O valor do imóvel corresponde ao mínimo entre o preço de aquisição e o valor da avaliação do imóvel.

Assim, o montante do contrato de crédito não deve ser superior a:

• 90% do valor do imóvel (ou seja, 90% do preço de aquisição ou do valor da avaliação, consoante o montante que for mais baixo), quando esteja em causa um crédito para habitação própria e permanente;
• 80% do valor do imóvel, quando o crédito tenha outras finalidades não relacionadas com a habitação própria e permanente do cliente;
• 100% do valor do imóvel, quando o crédito tenha em vista a aquisição de imóveis detidos pelas instituições e contratos de locação financeira imobiliária.

Os empréstimos à habitação podem ser concedidos com taxa de juro variável, fixa ou mista.

No caso de ser variável, a taxa de juro altera-se ao longo da vida do empréstimo, sempre que ocorre a revisão do valor do indexante (por exemplo: de 3 em 3 meses, se a Euribor for a 3 meses, ou de 6 em 6 meses, se a Euribor for a 6 meses), porque o valor do indexante pode aumentar ou diminuir ao longo do tempo devido a fatores que nada têm a ver com o empréstimo.

No caso de a taxa de juro ser fixa, o cliente sabe à partida qual o valor da taxa de juro a vigorar até ao final do prazo do empréstimo. No momento da contratação do empréstimo é normal que a taxa de juro fixa seja mais alta do que a taxa de juro variável, uma vez que o prazo a que esta se refere é muito mais curto.

No caso de um contrato de crédito a taxa de juro mista, existe um período em que a taxa é fixa seguindo-se outro período em que a taxa é variável.

Só no final do empréstimo o cliente fica a saber qual teria sido a melhor opção na altura em que celebrou o contrato. A escolha entre uma das opções depende da expectativa que o cliente tenha quanto à evolução futura das taxas de juro e dos encargos que quer assumir no imediato.

Sempre que é efetuada uma simulação das condições do empréstimo, a instituição de crédito ou o intermediário de crédito deve disponibilizar ao cliente bancário uma FINE elaborada com base na informação apresentada pelo cliente.

Posteriormente, quando aprova o empréstimo, a instituição deve entregar ao cliente bancário uma FINE que incorpore as condições do contrato de crédito aprovadas, acompanhada da minuta do contrato.

O crédito à habitação é, por norma, um crédito de longa duração. Os contratos de crédito à habitação ou outros créditos hipotecários não devem, em regra, ter prazos médios superiores a 30 anos. O prazo máximo destes contratos não pode ser superior a:

• 40 anos, no caso de clientes com idade inferior ou igual a 30 anos;
• 37 anos, no caso de clientes com idade superior a 30 anos e inferior ou igual a 35 anos;
• 35 anos, no caso de clientes com idade superior a 35 anos.

Ao longo da vida do empréstimo, o cliente pode pretender alterar uma ou mais condições do seu empréstimo, como, por exemplo: o spread, o prazo do indexante, o regime da taxa de juro (de variável para fixa ou vice-versa), o prazo para a amortização do empréstimo ou a própria modalidade de reembolso.

A instituição é obrigada a implementar os procedimentos previstos no Plano de Ação para o Risco de Incumprimento (PARI) sempre que:

• Verifique um agravamento significativo da taxa de esforço ou uma taxa de esforço significativa, no âmbito do acompanhamento da evolução da taxa de esforço;
• Seja alertada pelo cliente para factos que indiciem a degradação da sua capacidade financeira.

No PARI, a instituição avalia a capacidade financeira do cliente para aferir se existe risco efetivo de incumprimento do contrato de crédito.

Confirmando-se a existência de risco de incumprimento, e caso concluam que o cliente bancário dispõe de capacidade financeira, as instituições devem apresentar-lhe propostas de renegociação do crédito. Essas propostas devem ser apresentadas até 15 dias após o cliente ter facultada as informações e os documentos que a instituição lhe solicitou.

As propostas apresentadas pelas instituições podem incluir uma ou mais das seguintes alterações de condições do contrato de crédito:

• Alargamento do prazo de amortização;
• Fixação de um período de carência de reembolso do capital ou de reembolso do capital e de pagamento de juros (ou seja, fixação de um período durante o qual o cliente só paga os juros do empréstimo ou durante o qual não paga a prestação, sendo o seu pagamento diferido para momento posterior);
• Diferimento de parte do capital para uma prestação futura;
• Redução da taxa de juro aplicável ao contrato durante um determinado período temporal.

Quando a renegociação do contrato preveja o alargamento do prazo de reembolso do contrato de crédito, os clientes bancários podem retomar o prazo anteriormente acordado. Os clientes que pretendam fazê-lo devem contactar as instituições durante o período de aplicação do alargamento do prazo de reembolso. As instituições encontram-se obrigadas a informar os clientes sobre o impacto financeiro da retoma do prazo e a concretizar essa retoma até 10 dias após o pedido do cliente.

Nos cinco anos seguintes a ter sido acordado o alargamento do prazo de reembolso do contrato de crédito, as instituições estão obrigadas a informar os clientes, anualmente, acerca do direito a retomar o anterior prazo de reembolso do contrato de crédito.

As instituições de crédito não podem cobrar comissões nem agravar a taxa de juro dos contratos de crédito em consequência da renegociação das condições do contrato de crédito. Os clientes estão igualmente isentos do pagamento de taxas emolumentares, nomeadamente em matéria de registo predial.

As instituições podem propor também a consolidação de vários contratos de crédito ou a celebração de um novo contrato de crédito para refinanciar a dívida do contrato de crédito existente.

Os clientes não são obrigados a aceitar as propostas apresentadas pelas instituições.

Medidas de mitigação do impacto do aumento das taxas de juro no crédito à habitação

Está em vigor, até 31 de dezembro de 2023, um conjunto de medidas para mitigar os efeitos do aumento das taxas de juro nos contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, sujeitos a um regime de taxa de juro variável, com valor em dívida igual ou inferior a 300 mil euros.

Essas medidas obrigam as instituições:

• A avaliar o impacto do aumento da taxa de juro na taxa de esforço dos clientes; e
• A apresentar propostas de renegociação dos contratos de crédito, (i) caso verifiquem que existe um agravamento significativo da taxa de esforço ou uma taxa de esforço significativa ou (ii) caso sejam alertados pelo cliente para factos que indiciem a degradação da sua capacidade financeira e confirmem a existência de risco de incumprimento.

Até 31 de dezembro de 2023 estarão também em vigor medidas que facilitam o reembolso antecipado de contratos de crédito, nomeadamente:

• A suspensão temporária da cobrança da comissão por reembolso antecipado, parcial ou total, de contratos de crédito à habitação própria permanente a taxa de juro variável, independentemente do montante em dívida;
• A possibilidade de resgate antecipado de planos de poupança sem penalização.